Falta de integração entre cartórios e órgãos públicos, além de problemas nos processos de registro e cadastro de imóveis são alguns dos maiores problemas da realidade fundiária brasileira.
O Brasil é o país com o quinto maior território do planeta, ficando atrás apenas da Rússia, Canadá, China e EUA. Suas grandes dimensões trazem muitos desafios no que se refere a organização e regularização territorial.
Um desses problemas é a grande concentração fundiária que marca o país desde o início de sua colonização. Dados da Oxfam apontam que, hoje, 45% de toda a área rural brasileira está distribuída em menos de 1% das propriedades.
Outro problema latente nesta área é a governança fundiária, que envolve todo ordenamento que define como as terras devem ser usadas no país e as normas que regulamentam o uso legal delas.
Na prática, essa governança envolve debate público, políticas públicas e estratégias de gestão que considerem aspectos sociais, econômicos e ambientais, a fim de proporcionar desenvolvimento da sociedade como um todo, envolvendo instituições estatais e privadas.
Registro e cadastro
Hoje, a legalidade institucional sobre as terras rurais brasileiras é responsabilidade de duas instituições: os cartórios e o Instituto de Colonização e Reforma Agrária (Incra). O primeiro é responsável pelo registro e, o segundo, pelo cadastro de imóveis.
E qual é a diferença entre esses dois processos? O cadastro reúne as características físicas do imóvel e foi instituído por razões fiscais vinculadas à cobrança do Imposto Territorial Rural (ITR). Já o registro é um documento jurídico, sujeito a nulidade de provas, que reconhece direitos de propriedade sobre imóveis declarados.
Um dos maiores problemas na governança fundiária brasileira é que esses dois procedimentos deveriam ser unos e integrados, mas não o são. Essa é uma das origens da fragilidade de direitos de propriedade de terras no país, que culminam em conflitos agrários.
Quando esses direitos são mal definidos ou resguardados e o registro não é realizado de modo uniforme e mantido atualizado, isso reduz o bem-estar gerando a proliferação de conflitos fundiários e aumentando a ineficiência produtiva.
Assim, o problema fundiário se refere não só à, mas também ao uso, registro e cadastro das terras. Esses processos estabelecem e impõem os direitos de propriedade e têm impacto direto sobre a alocação de riqueza e poder aos grupos sociais envolvidos. Nesse sentido, a segurança dos direitos de propriedade é fundamental para garantir eficiência no uso da terra e estabilidade política e social, reduzindo ao máximo os conflitos.
Cartórios
No que se refere aos cartórios, existem alguns problemas recorrentes,os preços elevados de seus serviços costumam ser alvo de críticas, além da falta de integração entre eles e a esfera pública. Especialistas da área apontam que a fiscalização sobre os cartórios brasileiros ainda é muito frágil, o que torna esse cenário ainda mais complexo.
Historicamente, a fraude fundiária no Brasil foi facilitada por brechas institucionais como a inexistência de um cadastro único. Falta articulação e cruzamento dos cadastros entre órgãos fundiários nos três níveis (municipal, estadual e federal).
Em um contexto desafiador como este, torna-se essencial regular o mercado de terras para reduzir conflitos, garantir um uso de terras eficiente para os interesses do país e evitar a expansão dos processos especulativos. Alguns processos e ferramentas fundamentais para isso são: definição clara dos direitos de propriedade dos imóveis, compilação, cuidado dos títulos de propriedade, livre acesso a estas informações e mapeamento dos imóveis.
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